横浜市で不動産売却のご案内を行い多くいただくご質問にお答えしています

１.遺産分割

相続によって不動産を取得するのは、自分１人だけとはかぎりません。
兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。

2.相続登記（不動産の名義を移す）

相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。 登記手続きはご自身で行うこともできますが、相続の種類によって複雑手続きでかなりな手間がかかる場合もあるので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。

弊社でも相続手続き代行「相続サポート21」をご紹介させていただきますので、お気軽にご相談ください。

また、相続登記に期限はありませんが、相続登記を行わないと売却ができないので、売却を考えている場合は早めに手続きを行うといいでしょう。

3.不動産の売却を依頼する（媒介契約の締結）

相続登記手続きができた完了後は、普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります。
所有者となった相続人が売主となり、弊社と媒介契約を交わし、売却に向けて進めていきます。 

4.売却代金を相続人の間で分配する

遺産分割協議の内容にそって売却代金を分割します。

以上のように、相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。

ご資金内容や、住みかえ計画によって異なります。どちらの場合でも、メリットとデメリットがありますので、 査定時にお打合せさせていただきます。

■売却先行の場合

新居購入資金を確保できるので、資金計画が立てやすく、購入する物件の価格の目処がつきます。また、売り急ぐ必要がないため、高値で売却できる可能性が高くなります。
一方で、購入が遅れてしまうと仮住まいが必要になります。
ご自宅に住宅ローン残債務がある場合は、売却成立が先となりますが、残債務の内容によっては、既存住宅ローンを残しつつ、購入の住宅ローンを組む事が可能な場合もございます。

■購入先行の場合

転居するスケジュールがたてやすく、仮住まいを用意する手間や費用が省くことができます。また売却するご自宅が空室となるため、他の不動産会社も案内がしやすくなるというメリットがあります。一方で、売却に時間がかかると、二重ローンになってしまうなど、資金繰りに困る場合があります。

基本的に、費用は発生しません。
一般的に行われる広告費や、不動産購入希望者の現地見学に関わる費用は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれているためです。ただし、例外として売主側の特別な依頼を元に発生した広告費、出張費などは費用がかかる場合がございます。

マンションの場合、将来的に再度居住する（又は親族が居住するなど）可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有されることをお勧めしますが、再度入居するご予定が無い場合は売却をお勧めすることが一般的です。

賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、利益が出ない可能性があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がることもあります。

売却するのか賃貸に出すかは、ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるので、一度ご相談ください。

広告にかかる費用は弊社が負担いたしますので、お客様にご負担いただくことはありません。

ご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却したい方には不動産会社の「買取りサービス」を利用することをおすすめします。弊社では、自社で買い取るのでなく、提携業者による一括オークション形式で、一番高値がついた業者に買って頂く方法とっています。そのため売主様に不利益になるような価格での売買を避けることが出来ます。

不動産会社、または専門の買取り業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、ということがなく、早く確実に売ることが可能です。
ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向にありますので、メリットとデメリットをよく理解しましょう。

<メリット>
・不動産会社が買主となりますので、確実かつスピーディに売却が可能
・広告なしでの売却が可能なので秘密が守れます

<デメリット>
・一般の仲介と比較して売却価格が低くなる傾向にあります。

一般的にはリフォームは必要ありません。買主様の好みの問題もありますので、購入後に買主様が負担し、リフォームをするケースが多いです。ただし、建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却、高値での売却が実現することもあります。

はい、可能です。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされています。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態があります。
いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介（媒介）を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴があります。媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明をうけ、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えたうえで、媒介契約を締結しましょう。

■専属専任媒介の特徴
「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。」
専属専任媒介は、依頼者（売主）が仲介（媒介）を1社の不動産会社にしか依頼できないとする契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。
また、不動産会社が探した相手方以外の買主と売買契約を締結することはできません。これは、たとえば売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきても依頼した不動産会社を通さないと売買契約を締結できないということです。
この点が他の媒介契約とは異なり拘束力が強い契約となります。

■専任媒介契約の特徴
「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。」
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
そのほか、専属専任媒介契約と専任媒介契約の主な内容は下記となります。
・媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること
・仲介業務の実施状況（販売活動の状況など）を依頼者へ報告する義務が課せられています。
※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：1週間に1回以上
　専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：2週間に1回以上
・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）へ物件登録が必要になります。
　指定流通機構に物件を登録すると、不動産会社がリアルタイムで不動産情報を交換・共有することができ、買主を幅広く探すことができます。
※専属専任媒介は、契約を締結した日から5日以内の登録義務
　専任媒介契約を締結した日から7日以内の登録義務
専属専任媒介の方が、専任媒介契約よりも2日間短くなっており、成約に向けての積極的努力義務が他の契約より強い契約となっています。

■一般媒介契約の特徴
依頼者（売主）が仲介（媒介）を複数の不動産会社に依頼することができる契約です。
専任媒介契約と同様、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
最終的には１社の不動産会社と取引を進めます。
・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）への物件登録が義務がない。
・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告の義務はなし。
・他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。

【3つの媒介契約の内容で比較する主な違いは下記となります】
・不動産会社から売主への営業活動報告の頻度（販売・問合せ状況など）
・売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないか。
・複数の不動産会社に販売をお願いできるか、できないか。
一般媒介契約は、窓口が広がり買主が見つかりやすいほか、自分で買主を探すことも可能ですが、不動産会社は販売活動状況を報告する義務がありませんので、実際にどのような活動をしているのかが見えにくい点もあります。また、一生懸命広告を出しても結局は他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社によっては広告費などの経費を積極的に使わないことも考えられます。
一方専任（専属）媒介契約は他の業者による横取りの心配がなく、営業担当者もしっかり販売・広告活動をおこなってくれる利点が期待できますが、窓口が１つの不動産だけのため、より信頼できる不動産会社選びが重要になります。

はい、無料です。書類や周辺情報を元に行う「机上査定」と物件を拝見して行う「訪問査定」のどちらかにより、おおむね3ヶ月以内に売れると想定した査定価格を割り出します。

具体的には以下のようなものがあげられます。仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙代などがかかります。また売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。

机上査定は、一般的に30分から１時間程度の調査で査定価格を知ることができます。訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に現地を数十分程度確認するほかに役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間がかかりますので、査定書をお出しするまでには、数日かかがるのが一般的です。

販売価格の変更は可能です。直近の近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を見直すケースが多いです。

住宅ローンを完済できる場合は、問題なく家を売ることができます。売却価格で住宅ローンの完済できない場合はご相談となります。

「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする参考価格ですので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。
「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出しています。
「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主の希望、ご事情、同一マンション内の売出状況を見て決めます。
査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。逆に、売却までの期間に特にこだわりがない場合は、売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら、価格を調整していく方法もあります。
どのレベルで折り合いをつけるのかは、置かれている事情を重視するのが一般的です。買いかえで新居の引き渡し時期が決まっているなど、何らかの事情で現金化を急いでいるような場合には、営業担当者から提示された査定価格に近い価格で売り出すのが安全です。