古家付き売地について【横浜市で不動産売却を支援】

2022/03/27

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古家付き土地として売る際のメリット・デメリット

相続などで取得した物件を、古家付き売地として売却する方法があります。今回は、古家付き売地として売却する場合のメリットとデメリットをお伝えいたします。

メリット①解体費用が発生しない

更地として売却する場合、解体費は建物構造や立地環境でも変わりますが安くても数十万円以上、場合によっては数百万円かかる場合があります。私の経験上では、鉄筋コンクリート造で40坪以上ある物件では、解体費用が400万円以上になったこともあります。

しかし、現状の古家をそのままで買ってくれる人がいれば解体費を支払わずに済み、そのうえ本来は解体費がかかったと思えば低価格で売却しても売主に大きなメリットがあります。
このように取り壊すまではいかないものの、市場価値がない家付きの土地を売買するケースはよく見られ、不動産広告では「上物付土地」や「廃屋付土地」などと表示されることが多いです。

メリット②買主は住宅ローンを利用可能

家は古くても購入者が住宅として利用するなら住宅ローンは利用可能です。従って自己資金が少ない人でも購入できます。
ただし新築のローンに比べて、建物の担保価値がないので借りることができる金額が少なく、また借りることができた場合でも、建物の耐用年数が短いので返済期間も短くなる点には要注意です。

メリット③建物の契約不適合責任が免責になる

あくまでも売主にとってのメリットになりますが、古家付き土地を土地の売買とし、古家はいわば“おまけ”として売ります。そしてその古家を利用しようが壊そうが購入者の自由とした場合には、建物の耐震性などに売買時に気が付かなった欠陥があっても、売主は買主からその責任を問われることはありません。売主側の責任は、契約不適合責任（かつて「瑕疵担保責任」と言われていましたが、2020年4月の民法改正により変わりました）といいますが、売買の主たる目的物を土地とすることで建物に対する責任は免責となるのです。

メリット④固定資産税を安くできる

雨露さえしのげればいいと考える人にとっては、どんな古い家でも快適に住むことはできます。さらに居住用の木造住宅の場合、固定資産税上の耐用年数は33年なので、それ以上経過した建物なら、0にはならないもののかなり査定は低くなり、税金は安くなります。建物を増築したり、木造から鉄骨に構造を変更したりすれば固定資産税の評価が上がるので税金も上がりますが、内部をリフォームするぐらいでは税金は変わりませんので、ランニングコストを安くしたい人にとっては大きなメリットとなります。

古家付きのデメリット

デメリット①相場より価格は安くなる

買い手から見れば、古家をリフォームするのにどのくらい費用がかかるのか分からず、もし取り壊すことになった場合の費用もよく分かりません。これらの不安があるため、古屋付き土地は手が出しにくく、その結果価格を割安にしないと売れないことがあります。建物がある分、土地だけの値段より高いだろうと、売り手は考えますが、買い手にとっては古家がネックになり、むしろ安くしないと売れないことに気を付けましょう。

デメリット②買い手がつかないことがある

横浜市市内でも土地相場は様々ですが、土地価格が高いエリアなら解体費をかけてもそれ以上の金額で売れますが、取引相場が安いエリアでは、数百万円の解体費をかけた土地でも地価が安いために思っていた価格で売れないこともありえます。
そうなると売主様が損をしてしまうので、なんとか古家付きで購入して欲しいと思うのですが、そう簡単に都合のいい買い手が見つかることは少ないです。
この所有者の思惑と購入者のギャップが結局そのまま古屋を放置するような空き家問題につながり、買い手もつかないまま、家が朽ちてしまう原因と考えられます。

以上、古家付き売地として売却する際の、メリットとデメリットをお伝えしました。どちらの売却方法が適しているかは、弊社の方で物件を拝見しご提案させて頂きます。また古家であっても、リノベーションして物件を再生させることも可能です。どのような物件でも安心して弊社にお任せ下さい！

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