不動産売却時にかかる費用について【横浜市で不動産売却を支援】

query_builder 2022/05/13
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最近は、不動産価格が高騰していることから、購入時より高い売買価格で売れたというお客様が大勢いらっしゃいます。その場合は、利益に対して税金が発生します。せっかく大切な不動産を売るのであれば、誰しもできる限り多くのお金を手元に残しておきたいと思うはずです。そこで、税負担を少しでも軽くするために、しっかりと売却時にかかる経費を把握する必要があります。不動産の売却には、手数料や税金などもろもろの費用が発生します。それらを差し引きして残ったお金が、売主の手元に残るわけです。それでは不動産を売却する際には、どんな費用が発生するのかをご説明いたします。以下に不動産を売却するときに必要となる費用の内訳をまとめています。どんな費用がかかるのか事前に把握し、損のない形で大事な不動産を売却できるようにしましょう。


不動産売却にかかる費用の内訳


不動産売却にかかる費用は、主に以下の5つです。

1.    仲介手数料

2.    印紙税

3.    抵当権抹消登記費用

4.    譲渡所得税

5.    引越し費用

この5つが不動産売却にともなって発生する費用になります。つまり、不動産の販売価格から、上記の5つを差し引いた金額が、売主の手元に残るお金となるわけです。もちろん、契約内容や物件の状況によって必要となる費用は変わってきますが、まずは基本としてこの5つについて把握しておきましょう。


①仲介手数料

不動産売買で高くかかる費用の1つが、仲介手数料です。仲介手数料とは、売買契約が成立した後に、不動産会社に支払うお金のことです。不動産を売却するときは通常、不動産会社と媒介契約し、チラシやインターネット上での宣伝などを通して、買主を探すことになります。こうした一連の営業活動に対して、売主は報酬を支払う必要があり、その報酬のことを仲介手数料と言います。ただし、ポイントは、仲介手数料は「成功報酬」という点です。

つまり、不動産の売買契約が成立した時点で、報酬を支払う義務が発生することになります。なので、もし売買契約が成立しなかった場合、売主はこの仲介手数料を支払う必要はないわけです。この点は心得ておきましょう。ただし、仲介手数料とはあくまでも「通常業務に対して支払う費用」ですので、何か特別な宣伝活動や不動産の管理業務などを頼んだときは、別途費用が発生しますので注意しましょう。

それでは、不動産会社に対して一体どの程度のお金を支払う必要があるのでしょうか?仲介手数料は、以下の簡易的な計算式によって簡単に導き出すことができます。

1.    販売価格が200万円以下
「仲介手数料」=販売価格×5.4

2.    販売価格が200万円超え~400万円以下
「仲介手数料」=販売価格×4.32%+21,600

3.    販売価格が400万円以上
「仲介手数料」=販売価格×3.24%+64,800

国土交通省は、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」として、仲介手数料の上限額を規定しています。上記はその規定をもとにした計算式になります。例えば、販売価格が3,000万円の場合だと、「3,000万円×3.24%+64,800円=1036,800円」となるわけです。この「1036,800円」が仲介手数料です。


②印紙税

不動産売却に関する税金の1つに、印紙税があります。印紙税とは、不動産の売買契約書に貼る収入印紙のことです。郵便局等で購入した収入印紙を、売買契約書に貼り印鑑で割印することによって、納税を果たしたことになります。印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されますので、注意しましょう。

また、国税庁は不動産売買契約書に対する印紙税の軽減措置を講じており、「軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものになります。」と説明しています。つまり、不動産売買に関して10万円を超える契約であれば、本則税率よりも低い税率を支払えばよいわけです。そして、不動産の販売価格によって印紙税として納める金額は変わります。不動産の販売価格ごとに異なる印紙税の金額(軽減税率)については、以下の通りです。

·        10万円を超え、50万円以下のもの:200

·        50万円を超え、100万円以下のもの:500

·        100万円を超え、500万円以下のもの:1,000

·        500万円を超え、1,000万円以下のもの:5,000

·        1,000万円を超え、5,000万円以下のもの:1万円

·        5,000万円を超え、1億円以下のもの:3万円

·        1億円を超え、5億円以下のもの:6万円

·        5億円を超え、10億円以下のもの:16万円

·        10億円を超え、50億円以下のもの:32万円

·        50億円を超えるもの:48万円



③抵当権抹消費用


普通、抵当権つきの不動産を購入するような方はいません。そのため、不動産を担保にしてローンを組んでいる際は、不動産を売却する前に抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに銀行が自由に不動産を差し押さえることができる権利のことを言います。差し押さえた後、その不動産を競売にかけるなどして、銀行は融資したお金を回収できるわけです。不動産を担保にしてお金を借りた場合、この抵当権がついています。差し押さえられる可能性のある不動産を買うような方はほとんどいませんので、不動産を売却する際は、借りているお金を全額返済し、この抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権の抹消には、登記が必要になります。抵当権抹消登記には、登録免許税を支払わなければなりません。不動産1個につき、1,000円の費用がかかります。もし土地と建物の両方に抵当権がついている場合は、1,000円+1,000円=2,000円を支払うことになります。また、抵当権抹消登記は、書類を作成したり法務局へ出向いたりするなど複雑な作業が必要になることから、司法書士に頼むのが一般的です。そうなると、登録免許税+司法書士への依頼手数料がかかることになるわけです。依頼手数料はだいたい1万円くらいが相場ですから、登録免許税と合わせて1万円~2万円くらいかかると思っておきましょう。


④譲渡所得税

不動産の売却時に発生する代表的な税金の1つに、譲渡所得税があります。譲渡所得とは、不動産の売却によって得ることができたお金のことです。この譲渡所得に税金がかかるわけです。その税金が譲渡所得税になります。不動産売却で利益が発生した場合、その所得に対して所得税と住民税が課せられるのです。ただし、ここで言う所得とは、不動産購入費、仲介手数料、印紙税、登記費用、リフォーム費用など様々な費用を引いて残った利益のことを指しています。したがって、利益が出ていない場合やマイナスの場合には、譲渡所得税は0円で、申告の必要もありません。

この譲渡所得には、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があります。長期譲渡所得とは、所有期間が5年以上の不動産を売ったときの所得で、短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の不動産を売ったときの所得です。これによって税率が異なりますので注意しましょう。長期譲渡所得は所得税が15%で、住民税が5%かかります。一方、短期譲渡所得は所得税が31%で、住民税が9%かかります。このように不動産を売却して利益が出ても、課税されることになりますので、その点は考慮しておきましょう。


⑤引越し費用

不動産の売却に注力する中で、意外と忘れてしまいがちなのが引越し費用についてです。不動産を売却すると、当然ながら売主は別の場所へ引越す必要があります。この引越し費用にもある程度、お金がかかりますので、事前にチェックしておいたほうがよいでしょう。中には引越しが2回必要なケースもあります。例えば、新居へ入居する前に一度仮住まいに移り住む場合は、「旧居から仮住まいへの引越し」と「仮住まいから新居への引越し」の形で2回引越しすることになります。2回分の引越し費用がかかるのです。もちろん、不動産を売却した後、すぐに新居へ住み替えれば1回分の引越し費用で済みます。

引越しには運送費はもちろん、新居の家具を新調する際の費用など様々なお金がかかります。そのため、引越しについては、不動産会社と事前に相談しておき、スケジュールをしっかり組んでおくことをおすすめします。中には、提携している引越し会社を紹介してくれる不動産会社もあります。どのタイミングで引越し費用を精算し、どのタイミングで不動産を引き渡すのか、不動産会社と相談のうえでスケジュールを考えていきましょう。


⑥その他

以上が不動産売却時にかかる費用になります。ただし、これらはあくまでも基本的な費用であって、ほかにも、売却する不動産をきれいにするための「ハウスクリーニング費」や「リフォーム費」など任意で発生する費用はあります。また、隣接する土地の所有者との間にトラブルが発生しないよう、土地の面積や境界線を明確にするために、「敷地の測量費」がかかる場合もあります。相場は50万円~80万円くらいです。測量を行う土地家屋調査士は、弊社の方で、ベテランの土地家屋調査士をご紹介しますので、ご安心ください。



以上のように、不動産売却には「仲介手数料」をはじめとして、「印紙税」、「抵当権抹消登記費用」、「譲渡所得税」、「引越し費用」など多くの費用が発生します。不動産の販売価格が高くても、こうした諸費用によって結果的にお金が手元にほとんど残らない可能性もあります。そのため、売却を進める前に、ここでご紹介した計算式を用いて、どのくらい費用がかかるのか確かめておきましょう。

弊社では、最終的にどれくらい手元にお金が残るのかを計算し、そのうえで売主様と販売価格を決定いたします。こうした不動産売却にかかる費用に関して、なにかご不明点がございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。経験豊富なスタッフが丁寧にご対応いたします。横浜市での不動産売却は地域密着、実績豊富なCENTURY21ブライトホームへお任せください!



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